房屋改造檢測(cè)鑒定中心：

房屋改造檢測(cè)鑒定中心，既有建筑物的增層改造，在當(dāng)今社會(huì)具有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕@對(duì)改善生活條件、美化環(huán)境和緩解建設(shè)用地緊張具有現(xiàn)實(shí)意義，在給既有建筑做增層加固中，要認(rèn)真做好現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，認(rèn)真分析資料，正確地進(jìn)行理論分析，準(zhǔn)確計(jì)算，綜合運(yùn)用多種加固方法，確定合理的建筑方案和結(jié)構(gòu)方案，以科學(xué)、簡(jiǎn)便且經(jīng)濟(jì)的加固手段來(lái)確保原建筑物結(jié)構(gòu)安全和正常使用。對(duì)采用框架結(jié)構(gòu)的加層，應(yīng)對(duì)齊上下柱，并將原有結(jié)構(gòu)的框架柱頂鑿開(kāi)，在接長(zhǎng)鋼筋后再在加層部分澆筑框架柱混凝土。在框架結(jié)構(gòu)與原結(jié)構(gòu)交界處，為確保加層處的的傳遞，應(yīng)現(xiàn)澆截面較高的轉(zhuǎn)換梁，這樣做也能在一定程度上增強(qiáng)節(jié)點(diǎn)的抵抗力。此外，對(duì)原房屋建筑框架強(qiáng)度的驗(yàn)算不止要考慮到加層后增加的垂直荷載，還要對(duì)房屋加高導(dǎo)致的側(cè)移加大等問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致考量。在必要時(shí)，可以通過(guò)設(shè)置剪力墻來(lái)控制側(cè)移，并提高框架承載力。房屋加層改造涉及的范圍較廣，由于原建筑建造的時(shí)間長(zhǎng)，變化大且情況較為復(fù)雜，因此，要做到經(jīng)濟(jì)、適用、快速的難度還是相當(dāng)大的。目前，還沒(méi)有專門(mén)的加層設(shè)計(jì)法令性規(guī)定，因此，在進(jìn)行加層設(shè)計(jì)前要大量的收集相關(guān)資料，并進(jìn)行細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)對(duì)所掌握的各項(xiàng)資料的仔細(xì)分析來(lái)確定為合理的結(jié)構(gòu)方案。房屋改造檢測(cè)鑒定中心，就找深圳市住建建筑檢測(cè)鑒定有限公司，承接全國(guó)業(yè)務(wù)范圍，提供免費(fèi)技術(shù)咨詢服務(wù)， 李經(jīng)理

一、房屋改造檢測(cè)鑒定中心——以房屋加建樓梯為例：

(1)鋼筋混凝土樓梯直接接層。一般適用于磚混結(jié)構(gòu)房屋的接層，如圖5-50所示，在原混凝土樓梯梁上剔出鋼筋，與接層的樓梯斜跑鋼筋搭接后用高強(qiáng)度等級(jí)混凝土澆在一起。如不宜剔鑿原梁也可在旁另設(shè)新梁。休息板的搭接則須把原樓梯間墻三面剔出橫槽，然后將休息板鋼筋伸人槽內(nèi)再澆筑混凝土即可。此法要求原有平臺(tái)梁、梯間承重墻必須有可錨固的條件。由于它設(shè)計(jì)繪圖簡(jiǎn)便，設(shè)計(jì)人員可以選擇]這種方法。

 (2)原有鋼筋混凝土樓梯直接接鋼樓梯。鋼樓梯質(zhì)輕，連接、錨固方便，施工快捷，干作業(yè)，所以，這是直接接層中常用和適宜的一種接梯方法。梯段縱向鋼梁錨固于原有休息板橫梁和建筑物其他承重墻梁，根據(jù)允許增加荷載的大小，確定鋼板踏步或預(yù)制混凝土板踏步，其面層類同于混凝土樓面，面層多種多樣，與混凝土樓梯有異曲同工之妙。

(3)鋼筋混凝土樓梯上接鋼樓梯。當(dāng)鋼樓梯的承重點(diǎn)在外套框架上時(shí)，鋼筋的第一跑與原有混凝土樓梯的末跑之間采用活搭滑接(鉸支連接)，二者允許在水平上有位移。鋼樓梯梁與混凝土橫梁以擬6鋼筋脹錨連接，在其下翼緣開(kāi)200mm x 100mm長(zhǎng)孔，以便于樓梯移位，鋼梁周?chē)c地面墊層、面層之間留有25 mm寬縫隙，內(nèi)放聚乙烯泡沫，外作密封膏(見(jiàn)圖5-51)。這種連接方法保證了樓梯的新、舊兩部分之間既發(fā)生聯(lián)系，又能隨各自的受力體系移動(dòng)而不互相影響。

(4)當(dāng)接梯為鋼筋混凝土樓梯時(shí)，由于樓梯本身自重過(guò)大，不宜采用上述一端支點(diǎn)的方法，這時(shí)可以考慮將梯段的另一端點(diǎn)吊于外套鋼架的梁上，或者將兩段梯跑分別支承于新、舊建筑的墻梁之上，使分屬新、舊兩部分的樓梯段受力明確、傳遞清晰。

二、房屋改造檢測(cè)鑒定中心——房屋加層改造的優(yōu)越性

建筑可大致分為民用建筑和工業(yè)建筑，而民用建筑是覆蓋面大分布廣的建筑。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，建筑朝著更高、更好的方向發(fā)展，這就意味著之前的許多低層或多層建筑都不能符合時(shí)代的要求，但是這些建筑并沒(méi)有達(dá)到使用年限，推倒就會(huì)是一種資源和人力的浪費(fèi)。我國(guó)人多地少的現(xiàn)狀、國(guó)家對(duì)土地保護(hù)政策的束縛和我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的限制決定了我國(guó)必須對(duì)原有的低層或多層建筑盡可能進(jìn)行合理的改造利用，而不能一味采取推倒重建的方針。結(jié)合房屋的使用現(xiàn)狀在其原有基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行加層改造是充分利用低層或多層房屋的有效途徑。事實(shí)表明，近十多年來(lái)在城市的發(fā)展過(guò)程中許多城市都采取了對(duì)低層或多層房屋進(jìn)行改造的措施并且取得了很好的成果。
現(xiàn)列幾點(diǎn)房屋加層改造的優(yōu)越性于下：
（1）、通過(guò)加層改造，可以擴(kuò)大建筑使用面積，增加單位土地面積住房的容積率，緩解當(dāng)前的住房矛盾，充分利用城市空間，有效地保護(hù)耕地；
（2）、通過(guò)加層改造，可重新進(jìn)行建筑平面及立面調(diào)整并對(duì)房屋進(jìn)行裝修，既保留了原建筑物的特色有改善了其面貌及使用功能；
（3）、利用原有基礎(chǔ)，節(jié)省了拆遷、建筑垃圾運(yùn)輸和征地的費(fèi)用，可降低工程造價(jià)，而且審批程序也簡(jiǎn)單快捷，施工周期較短；
（4）、充分利用原建筑物在長(zhǎng)期荷載的作用下地基承載力的增長(zhǎng)值，在地基不需要處理或做微處理的條件下直接對(duì)舊房屋進(jìn)行加層改造，實(shí)現(xiàn)大化的經(jīng)濟(jì)效益；
（5）、我國(guó)是一個(gè)地震頻發(fā)的國(guó)家，加層改造把抗震與加固結(jié)合，改善了結(jié)構(gòu)的受力條件，延長(zhǎng)了建筑物的使用年限； 

三、房屋改造檢測(cè)鑒定中心——建筑物改變使用功能的涵義

建筑物改變使用功能是指因某種需求而導(dǎo)致建筑物原有使用功能的衰退或取締，將城市規(guī)劃部門(mén)原批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃證件中載明的使用功能改變?yōu)槠渌δ堋?/span>

這其中包含了永久改變和臨時(shí)改變兩種行為，前者是地塊全面改造并重新出讓，用地性質(zhì)發(fā)生改變，但新的用地出讓條件中要求保留或部分保留原有建筑物，這些保留的建筑面臨功能的改變；后者是用地不重新出讓，其上的建筑物發(fā)生功能改變。

2研究目的與意義

2.1研究的目的

①把握城市發(fā)展規(guī)律和趨勢(shì)，結(jié)合杭州市的城市建設(shè)形勢(shì)需要，進(jìn)一步完善城市功能配置和布局，有效指導(dǎo)新時(shí)期的城市建設(shè)。

②落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的要求，探討城市更新中的節(jié)能減排，達(dá)到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益的優(yōu)化。

2.2研究的意義

①推進(jìn)城市改造建設(shè)方式的多樣化，促進(jìn)資源循環(huán)利用和城市可持續(xù)發(fā)展；

②延續(xù)城市歷史文脈，提升城市活力，推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步；

③維護(hù)社會(huì)公共秩序，保護(hù)社會(huì)公共利益；

④減少社會(huì)矛盾，有利于《物權(quán)法》實(shí)施。

3現(xiàn)狀調(diào)研

3.1基本概況

通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，杭州城市現(xiàn)有建筑物功能改變主要集中在區(qū)位和交通條件相對(duì)優(yōu)越、人口集聚度較高、或配套服務(wù)設(shè)施不甚完善的區(qū)域，情況復(fù)雜、種類繁多，以非經(jīng)營(yíng)性建筑改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性建筑較為普遍。

3.2存在問(wèn)題分析

3.2.1自發(fā)為主，隨意性大

由于之前缺乏政府的有效調(diào)控，相關(guān)利害人或單位在進(jìn)行建筑物功能改變時(shí)，帶有較大的盲目性，片面注重眼前利益，致使功能改變后的建筑產(chǎn)出值不高，或者短時(shí)間內(nèi)頻頻易主、多次改變。

3.2.2制度不全，認(rèn)識(shí)滯后

目前，國(guó)內(nèi)對(duì)于建筑物功能改變規(guī)劃管理的經(jīng)驗(yàn)還不多，尚未在全國(guó)范圍內(nèi)形成成熟的管理體系。規(guī)劃、國(guó)土、工商、房管等之前也僅從本部門(mén)管轄職能出發(fā)，缺乏多部門(mén)聯(lián)動(dòng)和統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。

3.2.3關(guān)系民生，影響較大

已有的功能改變產(chǎn)生較多不利因素：對(duì)建筑物所在地段周邊環(huán)境的污染（噪音、污水、廢氣、炫光）、公共配套失衡（如電梯、社會(huì)停車(chē)超負(fù)荷）、交通量的驟增等，進(jìn)而產(chǎn)生鄰里糾紛、甚至侵害公共利益、并影響社會(huì)的公平性。

4影響功能改變的因素分析

4.1城市空間結(jié)構(gòu)合理化

隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中心城區(qū)內(nèi)的大量傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)正處于更新?lián)Q代的階段，并且地鐵建設(shè)促使交通方式的轉(zhuǎn)變等影響，產(chǎn)生了“城市邊緣地帶中心化”的過(guò)程。通過(guò)有效利用建筑功能改變，既快又省地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、功能升級(jí)，成為城市新興高價(jià)值和高活力的地區(qū)。

4.2城市樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化

杭州市委、市政府明確將“樓宇經(jīng)濟(jì)”作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體和破解土地制約、提升城市品位、增強(qiáng)綜合功能的重要手段。大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)能有力推動(dòng)市場(chǎng)變樓宇、廠房變樓宇，促進(jìn)更多的現(xiàn)有建筑物的功能改變，進(jìn)而加快“城市有機(jī)更新”步伐。

4.3城市配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化

構(gòu)建“生活品質(zhì)之城”，倡導(dǎo)“十五分鐘文化圈”、“十分鐘體育圈”等基層配套服務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)，使得土地資源稀缺的老城區(qū)難以達(dá)標(biāo)，許多設(shè)施新建難度極大，有效途徑之一即就近通過(guò)建筑物功能的改變，來(lái)進(jìn)一步滿足設(shè)施的服務(wù)半徑要求。

4.4城市管理趨向制度化

隨著城市規(guī)劃法規(guī)和管理制度的完善，政府調(diào)控能力的加強(qiáng)，建筑物功能改變將從市場(chǎng)主導(dǎo)型改為由政府引導(dǎo)、市場(chǎng)自發(fā)相結(jié)合的建設(shè)模式；而建筑物改變功能將作為城市建設(shè)的重要手段被納入到規(guī)劃管理體系之中。

四、房屋改造檢測(cè)鑒定中心——各類房屋改造的注意事項(xiàng)：

剪力墻結(jié)構(gòu)

隨著土地價(jià)格的上升、市場(chǎng)需求的增加，5、6層的砌體結(jié)構(gòu)已經(jīng)不能滿足要求了。90年代中后期開(kāi)始出現(xiàn)的高層住宅，大量采用了混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。基本上，9層、10層往上直到30層乃至更高的住宅全都是剪力墻結(jié)構(gòu)。

上圖是個(gè)比較典型的剪力墻結(jié)構(gòu)住宅，兩室兩廳，基本上是一梯三戶的中間那一戶。圖中涂黑的墻體就是鋼筋混凝土剪力墻，一定不要破壞。斜線填充的是砌塊墻體，原則上并不起結(jié)構(gòu)作用，所以可以適當(dāng)?shù)母慕ā?/span>

就像上圖所示，灰色的是混凝土，紅色的是砌體填充墻。注意，不僅僅是混凝土墻體不能破壞，混凝土連梁、樓面梁都不能破壞。注意看，填充墻上方一般都有混凝土連梁，千萬(wàn)不要把混凝土連梁一并砸掉。我見(jiàn)過(guò)一些野蠻裝修的，直接把這根連梁都鋸掉了，這個(gè)后果非常嚴(yán)重。

通俗的說(shuō)，這張圖顯示的是混凝土主體結(jié)構(gòu)，對(duì)比一下上下這兩張圖，下圖少掉的紅色墻體，就是可以拆除的部分。當(dāng)然，跟砌體結(jié)構(gòu)一樣，拆填充墻可以，但是不要隨意的加填充墻。如果一定要加，也跟砌體結(jié)構(gòu)一樣，用輕質(zhì)墻體，不要砌磚。另外，改建墻體的時(shí)候，保溫、隔聲都要自己打算好，不要不管不顧，一味野蠻施工，結(jié)果自找煩惱。

一些低烈度地區(qū)的住宅，或者層數(shù)比較低的住宅，可能采用了框架-剪力墻結(jié)構(gòu)。當(dāng)然，這種框剪并不算典型的框剪，大多數(shù)還是“帶少量框架柱的剪力墻結(jié)構(gòu)”。跟剪力墻結(jié)構(gòu)的區(qū)別，就是把部分比較長(zhǎng)的L形的墻體換成了方柱子，別的地方區(qū)別并不大。

我個(gè)人的意見(jiàn)，剪力墻或者框剪的填充墻，好還是不要改動(dòng)。填充墻雖然不作為結(jié)構(gòu)構(gòu)件，但它本身卻貢獻(xiàn)著抗側(cè)剛度。隨意的拆改，容易造成平面和豎向的剛度不均勻，對(duì)抗震不利。此外，現(xiàn)在的建筑設(shè)計(jì)一般都比較合理，沒(méi)有必要大拆大改，浪費(fèi)時(shí)間精力，效果可能還不如開(kāi)始的好。

框架結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)不太多見(jiàn)，主要是新建的6層以下的住宅，以及獨(dú)棟、連排、疊加別墅和洋房等，占據(jù)市場(chǎng)份額相對(duì)比較小。細(xì)分的話，還可以分成普通框架和異形柱框架，但其實(shí)都差不多，所以就不分開(kāi)說(shuō)了。

上圖是一個(gè)典型的花園洋房躍層住宅，采用的是混凝土異形柱體系，帶有少量的普通框架柱。圖中涂黑的就是鋼筋混凝土框架柱，矩形的是普通框架柱，L形的、T形的是異形柱。

把上層的天花板設(shè)置為透明，這就是這套躍層住宅的樣子。方便起見(jiàn)，門(mén)洞上方的混凝土過(guò)梁沒(méi)有畫(huà)。同樣，灰色的是混凝土，紅色的是砌體。那么，哪些部分是可以拆除的填充墻呢？

很簡(jiǎn)單，所有紅色的填充墻都可以拆除，上圖就是拆完的樣子。注意，只能拆填充墻，一定不要破壞墻體上方的灰色混凝土梁。相對(duì)來(lái)說(shuō)，框架結(jié)構(gòu)沒(méi)有結(jié)構(gòu)墻體，所以改建的自由度很大。

但是，同樣也請(qǐng)注意，拆完之后不能隨意的加磚墻。如果要加，尤其是在原來(lái)沒(méi)有墻體的地方加墻，請(qǐng)用石膏板、蜂窩紙板、玻璃這些輕質(zhì)墻體。另外，自己改建的時(shí)候也要注意施工安全，新建的墻體也要做好的拉結(jié)措施，防止將來(lái)倒掉傷人。雖然是輕質(zhì)墻體，萬(wàn)一倒了也很麻煩，比如地震的時(shí)候玻璃隔斷倒了，即使沒(méi)砸到人，可能也會(huì)影響逃生的速度，甚至可能會(huì)阻斷逃生的路線。

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